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現場ブログ
茅野市のアパート外壁調査！パッキンの浮きと塗装のタイミングを解説

2026年3月17日　更新

茅野市にてアパートを所有されているオーナー様より、建物の健康診断のご依頼をいただきました。
今回調査したのは築20年を経過したセキスイハイムのアパートで、そろそろ本格的なメンテナンスが必要ではないかとご相談いただいたのがきっかけです。
アパート経営において外壁の劣化は見た目の問題だけでなく、入居者様の満足度や建物の資産価値に直結する重要なポイントです。
「まだ大丈夫だろう」という根拠のない安心感が、実は一番のリスクになることも少なくありません。
地域密着の診断士として、現在の劣化状況が何を意味しているのか、事実に基づいて丁寧にレポートいたします。

【結論】外壁はチョーキングと目地パッキンの浮きが見られますが
下地の損傷が軽微なため「今」の塗装メンテナンスが
最も費用対効果に優れています

外壁材自体の反りや爆裂が発生する前の段階であり、パッキンの浮きも早期の打ち替えで対応可能です。
屋根についても致命的な割れや剥がれはなく、塗装による保護が十分に機能する状態です。
手遅れになってから貼り替え（カバー工法）を選択するよりも、塗装で寿命を延ばす判断が、長期的な修繕コストを最小限に抑えたいオーナー様にとって最適解となります。

建物情報

今回の調査対象は、茅野市に建つセキスイハイム施工の2階建てアパートです。
構造はしっかりとしており、外壁には窯業系サイディングが使用され、屋根はスレート（コロニアル）葺きとなっています。
築20年を超えているとのことですが、オーナー様が大切に管理されてきたことが伝わってくる建物です。

お問い合わせのきっかけ

こちらのオーナー様は複数のアパートを経営されており、順番にメンテナンスを計画されているとのことでした。
その中でも一番築年数が経過している物件の現状を正しく把握し、修繕計画を立てたいというご相談です。
「まずは何が必要で、どれくらい緊急性があるのかを知りたい」という、非常に前向きで賢明な動機から今回の現地調査が実現いたしました。

現地で分かったこと

　窯業系サイディングの外壁

建物の顔となる外壁は、全体的に色あせが進んでいる印象を受けました。
セキスイハイムのような大手ハウスメーカーの建物は、使用されている建材も高品質ですが、それでも築20年という月日は表面の防水コーティングを確実に減退させていきます。
遠目には綺麗に見えても、近くで観察すると汚れの付着や微細な隙間が見受けられ、建物全体が水分を吸収しやすい状態になりつつあることが分かりました。

　チョーキングが発生している外壁

外壁に指で触れてみると、写真のように白い粉がびっしりと付着する「チョーキング現象」が確認できました。
これは塗料に含まれる樹脂が紫外線によって分解され、顔料が粉状になって表面に浮き出てきている状態です。
塗膜の防水機能がほぼ失われていることを示す事実であり、放置するとサイディング材そのものが雨水を吸って脆くなってしまいます。
早めに新しい塗膜でバリアを張ってあげることが、外壁材を長持ちさせるための絶対条件です。

　板間目地のパッキンの浮き

サイディングボードの継ぎ目を確認したところ、定型パッキンが浮き上がっている箇所が見つかりました。
セキスイハイムの外壁でよく見られる仕様ですが、このパッキンはボードの熱伸縮や振動を逃がす重要な役割を担っています。
経年劣化で柔軟性が失われて浮きが発生すると、そこから雨水がダイレクトに壁の内部へ浸入し、構造体を腐らせる原因になりかねません。
塗装の際にはこのパッキンの処理、またはシーリングへの打ち替えが必須の判断項目となります。

　スレート屋根の状況

屋根に登って調査したところ、意外にも大きな損傷や屋根材の割れは見られませんでした。
表面の塗膜は剥がれて防水性は切れていますが、屋根材そのものの強度は保たれており、塗装によるメンテナンスが十分に可能なコンディションです。
茅野市の厳しい雪や日差しを耐えてきた屋根ですが、今このタイミングで強化塗装を施せば、貼り替えのような高額な工事を避け、低コストで寿命を延ばすことができます。

なぜそう判断したか

今回の現地調査の結果、私は「今こそ塗装を行うべきベストタイミング」であると判断いたしました。
理由は明確で、外壁に塗膜の剥がれや爆裂（内部からの破壊）といった致命的なダメージがまだ出ていないからです。
屋根についても、ひび割れが広がる前の状態であり、下塗りで屋根材を強化してから塗装すれば長期の保護が見込めます。
今の段階なら「塗装」という比較的安価なメンテナンスで済みますが、これを数年先送りにすると下地がボロボロになり、数十万円から数百万円も高いカバー工法しか選択肢がなくなってしまうからです。

地域特性と今回の判断

茅野市は長野県内でも特に標高が高く、冬場の放射冷却によるマイナス10度以下の極寒と、夏場の強い紫外線が交互にお家を襲う過酷な環境です。
この激しい寒暖差は、外壁パッキンの硬化や塗膜の劣化を都市部よりも確実に早めます。
今回のパッキンの浮きも、まさに信州特有の厳しい気候による伸縮の繰り返しが原因と言えるでしょう。
このまま冬を迎えると、浮いた隙間に入った水分が凍結して膨張し、外壁材を内側から破壊する「凍害」を引き起こすリスクが高いため、早期の保護塗装が合理的であると結論づけました。

今後の選択肢

外壁については、非常に状態が良い今だからこそ、今後15年以上の長期保護が期待できる「フッ素樹脂塗料」での塗装をおすすめします。
アパート経営の視点でも、次回のメンテナンスまでの期間を延ばすことは大きな利益に繋がります。
屋根に関しても、まずは下塗り材で弱くなったスレートをがっちり固めて強化し、その上から耐候性の高い「シリコン樹脂塗料」で保護することで、茅野市の厳しい冬に負けない強固な防水層を作ることが可能です

この症状が出たら注意

もしご自身のアパートやご自宅で以下のようなサインを見つけたら、早めの診断をおすすめします。
外壁に関しては、手で触って粉がつく、あるいは今回のように目地のパッキンが浮いたり切れたりしている場合は要注意です。
屋根については、下から見て色がまだらになっていたり、棟の金属部分に錆や釘の浮きが見られたりする場合は、雨漏り予備軍かもしれません。
これらの症状は「家からのSOS」ですので、見逃さないことが大切です。

よくある質問

アパートの外壁塗装は、入居者様に迷惑がかかりませんか？

工事中は足場や飛散防止ネットでお建物を囲うため、洗濯物が干せない、あるいは日当たりが悪くなるといったご不便を一時的におかけすることになります。
そのため、私たちは着工前に全入居者様へ丁寧なご挨拶と工事内容のご説明を行い、できるだけストレスを感じさせないよう、細心の配慮と清掃を徹底して施工を進めてまいります。
オーナー様と入居者様の信頼関係を損なわないよう、コミュニケーションを最優先に考えておりますのでご安心ください。

パッキンの浮きを放置すると、具体的にどのようなリスクがありますか？

目地のパッキンが浮いた隙間からは、雨水がダイレクトに壁の内部へと浸入し、建物を支える重要な鉄骨や木材を錆びさせたり腐らせたりする原因となります。
特に信州の冬場は、入り込んだ水分が凍結して膨張することで、外壁材自体を内側からバリバリと破壊してしまう「凍害」を引き起こすリスクが非常に高まります。
表面の見た目以上に、構造体への深刻なダメージに繋がるサインですので、浮きを見つけたら早急な処置が必要です。

ハウスメーカーの建物ですが、専用の塗料や工法が必要ですか？

大手ハウスメーカーの建物には特殊な仕様も多いですが、私たちはそれぞれの構造や建材の特性を熟知した上で、最適な塗料と工法を選定しております。
今回のようなパッキン仕様の外壁でも、既存の状態に合わせて専用の処理を行うか、より気密性の高いシーリング材へ打ち替えるかなど、現場ごとに最適な判断を下します。
メーカー純正のメンテナンスでなくても、それ以上の品質と耐久性を、地域密着ならではの適正価格でご提供することが可能です。

屋根塗装と外壁塗装は、やはり同時に行うべきでしょうか？

アパートのように規模の大きな建物の場合は、足場代が一度に数十万円かかることも多いため、屋根と外壁を同時にメンテナンスするのが最も効率的でコストも抑えられます。
もし別々に工事を行うと、その都度足場を組み直す必要があるため、トータルでの修繕費が大きく膨らんでしまうからです。
長期的な収支計画を考えれば、一度の足場架設で屋根・外壁・付帯部をまとめてリフレッシュしてしまうのが、オーナー様にとって一番賢い選択と言えます。

塗装工事の期間中、入居者様の駐車場はどうなりますか？

足場の架設位置によってはお車を移動していただく必要が出てきますが、その際もオーナー様の手を煩わせないよう、私たちが直接入居者様と調整を行わせていただきます。
近隣に仮の駐車場を確保する必要がある場合など、事前の打ち合わせでスムーズな解決策をご提案し、トラブルのないよう万全の体制でサポートいたします。
工事完了まで入居者様の安全と利便性を守ることも、私たちの重要な仕事の一部だと考えております。

無料点検とお問い合わせのご案内

茅野市のセキスイハイムアパートの現地調査レポート、いかがでしたでしょうか。
アパートのメンテナンスは、適切なタイミングで行えば無駄な出費を抑え、入居者様にも喜ばれる素晴らしい投資になります。
「うちのアパートはどうかな？」と少しでも気になったオーナー様は、まずは現状を知るための無料診断をお試しください。
私たちは地域の気候を知り尽くした目線で、押し売りではなく「事実」に基づいた正直な診断結果をお伝えすることをお約束いたします。

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地域密着27年。
外装劣化診断士・2級建築士・施工管理技士が在籍する
**「街の屋根やさん松本諏訪平店（イトウ住建）」**にお任せください。
「屋根の不安」を「安心」に変えるお手伝いをいたします