安曇野市でアパートの屋根・外壁を現地調査　塗装で十分維持できる状態でした

安曇野市のアパートオーナー様より、以前工事をさせていただいたご縁から建物全体の状態を確認してほしいとのご相談をいただきました。

今回は駐車場のアスファルト補修工事で現地を訪れた際、外壁の色あせやチョーキングが気になったため、屋根と外壁をあわせて点検させていただきました。

調査の結果、築25年という年月による経年劣化は見られましたが、外壁の反りやスレート屋根の大きな破損はなく、屋根・外壁ともに塗装によるメンテナンスが可能な状態でした。

この記事では、アパートの屋根や外壁はどのような状態なら塗装で維持できるのか、逆に交換が必要になるのはどのようなケースなのかを、実際の調査結果をもとに詳しくご紹介します。

色あせが見られた窯業系サイディング外壁

築25年を経過した窯業系サイディング外壁には、全体的な色あせが確認できました。

色あせは紫外線や雨風の影響で塗膜が少しずつ劣化しているサインです。
しかし今回の外壁は、サイディング自体の反りや割れ、凍害による爆裂などは見られず、基材は良好な状態を保っていました。

この段階であれば塗装によって防水性能を回復でき、建物を長期間保護することができます。
もし塗膜が完全に失われるまで放置すると、サイディングが雨水を吸収しやすくなり、凍害によるひび割れや欠損につながる恐れがあります。

「色あせだけだから大丈夫」と思われがちですが、このタイミングこそ塗装に適した時期と判断しました。

チョーキング現象を確認しました

外壁を手で触ると、白い粉が付着するチョーキング現象が確認できました。

チョーキングとは、紫外線によって塗膜の樹脂が分解され、顔料が粉状になって表面へ現れる現象です。
塗料の防水性能が低下している代表的なサインでもあります。

現時点では基材へのダメージは見られませんでしたが、この状態を長期間放置すると外壁が雨水を吸収しやすくなり、将来的には凍害や反りなどの原因になる可能性があります。

今回はチョーキングの段階で点検できたため、塗装によるメンテナンスで十分対応できる状態でした。

目地ゴムパッキンの剥離も確認

スレート屋根も塗装可能な状態でした

屋根については、安全面を最優先に考え、屋根へ上ることはせず、はしごから確認できる範囲で調査を行いました。

スレート屋根には大きな割れや欠け、ズレなどは見られず、塗装が難しくなるような著しい劣化は確認されませんでした。

築25年という年数を考えると、状態は比較的良好です。この段階で塗装を行えば、防水性能を維持しながら屋根を長持ちさせることができます。

屋根も外壁も、早めにメンテナンスを行うことで将来的な大規模改修を防げる可能性が高いと判断しました。

今回一番重要だった判断

「塗装で十分維持できる状態」と判断した理由

今回の現地調査で最も重要だったのは、屋根・外壁ともに塗装で十分対応できる状態だったことです。

築25年という年数だけを見ると、「そろそろカバー工法や張り替えが必要では？」と考えられる方も少なくありません。
しかし、建物のメンテナンス方法は築年数だけでは決まりません。

私たちが重視しているのは、現在の建材がどの程度健全な状態を保っているかです。

今回の外壁は、色あせやチョーキングこそ見られましたが、サイディング本体の反りや割れ、凍害による爆裂などの深刻な劣化は確認されませんでした。
屋根についても、確認できる範囲では割れや欠損はなく、塗装によって十分保護できる状態でした。

つまり、防水性能は低下しているものの、建材そのものはまだ健全です。

この状態であれば、高額なカバー工法や張り替えを行う必要はなく、塗装によって建物を十分保護できます。

私たちは工事ありきで工法を決めるのではなく、建物の状態に合わせて最適な方法をご提案しています。
今回は、その結果として「今だからこそ塗装が最適」という判断になりました。

放置するとどうなる？

現在は比較的良好な状態ですが、メンテナンスを先延ばしにすると次のようなリスクがあります。

• 短期：チョーキングがさらに進み、防水性能が低下する
• 中期：外壁が雨水を吸収しやすくなり、反りや劣化が進行する
• 長期：凍害や爆裂によって塗装では対応できず、張り替えやカバー工法が必要になる可能性がある

アパートは入居者様が毎日目にする建物でもあります。
外観の印象は管理状態の評価にもつながるため、資産価値や入居率の維持という面でも早めのメンテナンスがおすすめです。

今回ご提案した内容

今回は屋根・外壁とも塗装工事をご提案しました。

その理由は、外壁・屋根とも建材自体が健全であり、防水性能だけを回復すれば十分長く使用できる状態だったためです。

このタイミングで塗装を行うことで、工事費用を抑えながら建物を長期間保護できる可能性が高まります。

安曇野市で特に注意したいポイント

安曇野市は寒暖差が大きく、冬は凍結と融解を繰り返す地域です。

この環境では、塗膜が劣化した外壁が水分を吸収すると、冬場の凍結によって外壁表面が傷みやすくなります。

特にアパートは戸建住宅より外壁面積が広いため、小さな劣化でも放置すると補修範囲が大きくなり、工事費用も増える傾向があります。

そのため、「まだ塗装で済む時期」を逃さないことが、建物を長持ちさせるポイントになります。

よくある質問

外装劣化診断士より

今回のご相談は、アスファルト補修工事でお伺いした際に私から外壁の劣化をご案内したことがきっかけでした。

以前からご自宅や他の賃貸住宅でも工事をご依頼いただいており、長くお付き合いさせていただいているオーナー様だからこそ、建物を長持ちさせるためのタイミングをお伝えしたいと考えました。

アパートは建物の資産価値だけでなく、入居者様が毎日目にする大切な住まいです。
塗装で維持できる時期を逃さないことが、結果として大きな修繕費を抑えることにもつながります。

「うちのアパートも塗装で済むのか知りたい」「まだ工事が必要かどうかだけ診断してほしい」という方も、お気軽にイトウ住建までご相談ください。建物の状態をしっかり確認し、必要な工事だけを分かりやすくご提案いたします。