築25年で屋根・外壁の劣化が重なり外装全体をメンテナンス

松本市で築25年の住宅の外装メンテナンスを行いました。

金属屋根150㎡には色あせ、窯業系サイディング外壁210㎡には塗膜やシーリングの劣化があり、FRPバルコニーにも表面塗膜の剥がれが見られました。
調査した結果、屋根・外壁とも下地を引き続き使用できる状態だったため、フッ素樹脂塗料「ルミステージ」で塗装。
シーリング、防水、付帯部も一緒に施工し、足場を共用して外装全体をまとめてメンテナンスしました。

工事費用は約250万円、工期は約1か月です。

今回の外装メンテナンスを30秒で確認

・現場：長野県松本市
・築年数：約25年
・屋根：金属屋根 約150㎡
・外壁：窯業系サイディング 約210㎡
・屋根塗料：ルミステージ弱溶剤GT
・外壁塗料：ルミステージ水性GT
・その他：シーリング・FRPバルコニー防水・付帯部塗装
・ポイント：屋根と外壁の施工で足場を共用
・費用：約250万円
・工期：約1か月

今回のポイントは、単に「屋根と外壁を一緒に塗った」ことではありません。

屋根・外壁・シーリング・バルコニーのメンテナンス時期が重なっていたため、一度の足場で外装全体を施工しました。

それぞれを別々の時期に工事すると、その都度足場が必要になる可能性があります。
状態を確認したうえで工事時期を合わせることは、将来の維持管理を考えるうえでも重要です。

金属屋根は大きな腐食がなく塗装できる状態でした

屋根には金属屋根が使われていました。

もともとは黒に近かった屋根が白っぽいグレーに見えるほど色あせていましたが、目立ったサビや大きな変形は確認されませんでした。

金属屋根は表面の塗膜によって保護されているため、塗膜の劣化が進んだ状態を長く放置すると、金属そのものの腐食につながる可能性があります。

今回は大きな腐食が進行する前で、既存屋根を引き続き使用できる状態でした。

そのため葺き替えやカバー工法ではなく、下地を整えて塗装による保護を行うことにしました。

外壁はカバー工法も検討し、今回は塗装を選択

外壁には窯業系サイディングが使用されていました。

築25年が経過し、表面の塗膜には色あせや防水性の低下が見られましたが、外壁材そのものには大きな損傷がなく、下地処理を行えば塗装できる状態でした。

ただし、今後のメンテナンス方法として検討したのは塗装だけではありません。

既存の外壁に金属サイディングを重ねる「外壁カバー工法」も選択肢としてご提案しました。

塗装とカバー工法では工事費用だけでなく、今後のメンテナンス方法も変わります。
今回は建物の状態と今後のライフサイクルを踏まえてお客様と相談し、既存の窯業系サイディングを塗装して維持していく方法を選択しました。

シーリングの劣化周辺では外壁塗膜も剥がれていました

サイディングの継ぎ目に施工されているシーリングには、硬化やひび割れなどの経年劣化が見られました。

さらに一部では、劣化したシーリング部分から水分が入り、その周辺の外壁塗膜が剥がれていました。

この状態で外壁表面だけを塗り直しても、目地の防水性は改善できません。

そこで外壁塗装前にシーリングも補修することにしました。

今回のシーリング工事では、すべてを同じ方法で施工したわけではありません。
施工箇所や既存シーリングの状態を確認し、古い材料を撤去する「打ち替え」と、既存部分を生かして施工する「増し打ち」を使い分けています。

FRPバルコニーは防水層を残して表面を再塗装

バルコニー床にはFRP防水が施工されていました。

確認すると表面の防水塗膜に剥がれが見られましたが、その下にあるFRP防水層は引き続き使用できる状態でした。

そのため防水層をすべて撤去して作り直すのではなく、剥がれかけている既存塗膜を処理してから、防水塗料で表面を保護する方法をご提案しました。

屋根や外壁と同じように、「傷んでいるからすべて交換」ではなく、どこまで既存部分を使用できるのかを確認して工事範囲を決めています。

屋根・外壁・シーリング・バルコニーを同時施工した理由

今回のお住まいでは、築25年というタイミングで外装の複数箇所にメンテナンスが必要な症状が重なっていました。

そこで今回は、

・金属屋根の塗装
・窯業系サイディング外壁の塗装
・シーリングの打ち替え・増し打ち
・FRPバルコニー床の防水塗装
・軒天・破風・雨樋・幕板・水切りなどの付帯部塗装

を一度の足場で施工する計画としました。

屋根と外壁を別々の時期に施工すると、それぞれの工事で足場が必要になる可能性があります。

ただし、「足場代を節約するため」という理由だけで、本来まだ必要のない工事まで同時に行う必要はありません。

今回は屋根・外壁・シーリング・バルコニーを実際に確認し、それぞれメンテナンスが必要な状態だったため、工事時期を合わせました。

屋根と外壁には、いずれもフッ素樹脂塗料「ルミステージ」を採用。
外装全体のメンテナンス時期をできるだけ合わせ、今後の維持管理計画を立てやすくすることも塗料選定の目的です。

外装塗装開始｜高圧洗浄で屋根・外壁・バルコニーを洗浄

塗装工事は高圧洗浄から始めます。

今回は屋根、外壁、バルコニーなど、施工する外装部分をまとめて洗浄しました。

表面に汚れや劣化した塗膜が残っていると、新しい塗料の密着に影響します。
見た目をきれいにするためだけではなく、これから施工する塗膜の下地を整えるための工程です。

金属屋根は細部を刷毛で塗ってから全体を3工程で塗装

洗浄後、金属屋根の塗装を行います。

使用した仕上げ塗料は「ルミステージ弱溶剤GT」。下塗り・中塗り・上塗りの3工程で仕上げました。

下塗りではローラーで広い面を施工するだけでなく、雪止め周辺や屋根材の継ぎ目など、ローラーが入りにくい部分を刷毛で先に塗装します。

こうした細部を先行して塗る作業は「ダメ込み」と呼ばれ、塗り残しを防ぐために重要です。

その後、中塗り・上塗りと塗膜を重ね、色あせて白っぽくなっていた金属屋根を仕上げていきました。

外壁塗装前にシーリングを打ち替え・増し打ち

外壁は、塗装する前に劣化していたシーリングを補修します。

既存シーリングの状態や施工箇所に応じて打ち替えと増し打ちを使い分け、施工部分にはプライマーを塗布してから新しいシーリング材を施工しました。

先に目地や開口部周辺を整えてから外壁を塗装することで、外壁表面だけではなく、雨水が入り込みやすい部分も含めてメンテナンスします。

軒天を先に塗装してから外壁へ進みます

外壁を塗る前に、屋根の裏側にあたる軒天を塗装しました。

今回、軒天を先に施工したのには理由があります。

先に外壁を完成させてから軒天を塗ると、施工時の塗料が外壁へ飛散する可能性があります。
軒天を先に仕上げておくことで、その後の外壁塗装をきれいに進めやすくなります。

塗装工事は使用する塗料だけでなく、どの部分から施工するかという作業順序も仕上がりに関わります。

外壁はルミステージ水性GTで3工程塗装

軒天を仕上げたあと、窯業系サイディングの外壁塗装へ進みます。

使用した仕上げ塗料はボンフロン株式会社の「ルミステージ水性GT」です。

外壁も屋根と同様に、下塗り・中塗り・上塗りの3工程で施工しました。

まず下塗りで既存外壁と新しい塗膜の密着性を確保するための下地をつくり、その上からルミステージ水性GTを中塗り、上塗りと重ねます。

同じ色の塗料を重ねているため写真では工程の違いが分かりにくい場合がありますが、それぞれ必要な乾燥時間を確保しながら施工しています。

高耐候性の塗料を選んでも、必要な工程や塗布量、乾燥時間が適切でなければ塗料本来の性能は期待できません。

材料のグレードだけではなく、施工方法まで含めて外壁塗装を考えることが重要です。

FRPバルコニーは剥がれた既存塗膜を除去してから防水塗装

現地調査で表面塗膜の剥がれが確認されたFRPバルコニーも施工します。

今回重要なのは、剥がれかけた既存塗膜の上からそのまま新しい塗料を重ねていないことです。

密着していない既存塗膜を残したまま上から塗装しても、その古い塗膜ごと剥がれてしまう可能性があります。

そこで、まず剥がれた部分や密着していない既存塗膜を取り除き、塗装できる下地に整えました。

そのうえで防水塗料を施工し、FRP防水層の表面を保護しています。

今回はFRP防水層そのものをすべて作り直したわけではありません。

調査時に防水層を確認し、既存のFRP防水層を利用できると判断したため、傷んでいた表面をメンテナンスしています。

「バルコニーの塗膜が剥がれている＝防水層をすべて作り直す」とは限らず、どの層まで傷んでいるのかを確認して施工範囲を決めることが大切です。

破風・雨樋・幕板・水切りなどの付帯部も塗装

屋根と外壁だけでなく、破風や雨樋、幕板、水切りなどの付帯部も塗装しました。

こうした部分も紫外線や雨の影響を受けて経年劣化します。

今回は外装全体のメンテナンスを行っているため、それぞれの状態を確認して必要な部分を塗装しています。

外壁だけを新しくして付帯部の色あせが残る状態を避け、建物全体として仕上がりを整えました。

また、高所にある破風や雨樋などは足場がなければ作業しにくい部分です。

屋根・外壁塗装で設置した足場を利用して、こうした付帯部まで一緒に施工しています。

屋根150㎡・外壁210㎡を含む外装メンテナンスが完成

すべての工程を終え、築25年の住宅の外装メンテナンスが完成しました。

今回施工したのは、金属屋根約150㎡と窯業系サイディング外壁約210㎡だけではありません。

シーリング、FRPバルコニー、軒天、破風、雨樋、幕板、水切りなど、外装の各部を一度の工事でメンテナンスしました。

屋根には「ルミステージ弱溶剤GT」、外壁には「ルミステージ水性GT」を使用しています。

工事費用は約250万円、工期は約1か月でした。

今回の約250万円は屋根塗装だけ、あるいは外壁塗装だけの費用ではなく、シーリングやバルコニー、付帯部などを含めた外装メンテナンス全体の施工費用です。

実際の工事費用は屋根・外壁の面積や形状、劣化状態、施工範囲、使用材料、足場条件などによって異なります。

築25年で「全部交換」ではなく、使える部分を残してメンテナンス

今回の工事を振り返ると、築25年という年数だけで施工方法を決めていないことが大きなポイントです。

金属屋根は色あせていましたが、大きな腐食がなく塗装できる状態でした。

窯業系サイディングもカバー工法を選択肢として検討しましたが、外壁材自体を引き続き利用できる状態だったため、今後のライフサイクルも考えて塗装を選択しています。

FRPバルコニーも同様です。

表面には剥がれがありましたが、FRP防水層まで全面的に作り直す必要はなく、既存防水層を生かして表面を再施工しました。

一方、劣化していたシーリングは補修し、施工箇所に応じて打ち替えと増し打ちを使い分けています。

築年数だけを見て、

「25年経ったから屋根を交換する」
「外壁を全部カバーする」
「バルコニー防水を全部やり直す」

と決めるのではなく、現在の状態を確認して、残せるものと手を入れる必要があるものを分ける。

今回の外装メンテナンスでは、この判断を各部位で行っています。

関連記事：松本市の屋根塗装施工事例5選｜屋根材別の工法と費用をご紹介

屋根と外壁の同時施工は「足場代」だけで決めません

屋根塗装と外壁塗装を同時に行うメリットとして、足場を共用できることがあります。

今回も一度設置した足場を、屋根・外壁・シーリング・付帯部などの施工に使用しました。

ただし、屋根を塗装する時期だからといって、まだ状態の良い外壁まで必ず塗装する必要はありません。

反対に、外壁塗装だけを予定していても、屋根を確認すると同じ時期にメンテナンスした方が合理的な場合もあります。

大切なのは「同時施工なら得」という理由だけで決めるのではなく、屋根と外壁それぞれの状態を確認することです。

今回の住宅では、築25年を迎えて屋根・外壁・シーリング・バルコニーなど複数の部位にメンテナンスが必要な状態が重なっていました。

そのため工事時期を合わせ、一度の足場で外装全体を施工しました。

よくあるご質問

松本市で屋根・外壁のメンテナンス時期が重なったらイトウ住建へ

街の屋根やさん松本諏訪平店を運営するイトウ住建では、松本市をはじめ中信地域で屋根・外壁の点検や外装リフォームを行っています。

「屋根と外壁を一緒に工事した方がいいのか知りたい」
「塗装とカバー工法のどちらが適しているか分からない」
「築20～30年になり、外装全体を一度確認してほしい」

このような場合は、屋根や外壁だけを個別に見るのではなく、シーリング、付帯部、バルコニーなども含めて現在の状態を確認します。

今回のように同時施工が合理的な場合もあれば、まだ工事する必要のない部分は次回へ回した方がよい場合もあります。

イトウ住建では、確認可能な範囲を無料で点検し、現在必要な工事と今後検討すればよい工事を整理してご提案します。

松本市・塩尻市・安曇野市などで屋根塗装、外壁塗装、外装メンテナンスをご検討の方は、お気軽にご相談ください。